VwGH-Urteil zu Liebhaberei und Vermietung

Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH) ist für jedes Mietobjekt gesondert zu untersuchen, ob es eine Einkunftsquelle bildet. Dies gilt etwa für verschiedene, wenn auch im selben Haus gelegene Eigentumswohnungen, wenn diese an unterschiedliche Personen vermietet sind.

Ausgangssituation
Tätigkeiten eines Steuerpflichtigen, die kein Streben nach Erzielung eines Gesamtgewinns erkennen lassen, sind aus ertragsteuerlicher Sicht unbeachtlich und fallen unter den Begriff der „Liebhaberei“. Das bedeutet, dass etwaige Verluste aus der Tätigkeit steuerlich nicht verwertet werden können. Etwaige Zufallsgewinne sind hingegen auch nicht steuerpflichtig.

Kleine Vermietung
Bei der „kleinen Vermietung“ entstehen Verluste etwa aus der Bewirtschaftung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder von einzelnen Appartements. In diesen Fällen wird von der Finanzverwaltung das Vorliegen einer Liebhaberei-Tätigkeit widerlegbar vermutet. Verluste aus derartigen Vermietungstätigkeiten dürfen daher nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Etwaige Gewinne sind im Gegenzug nicht steuerpflichtig.

Die Liebhabereivermutung kann allerdings widerlegt werden, wenn mittels Prognoserechnung dargelegt wird, dass innerhalb eines Zeitraums von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden kann. Gelingt der Nachweis eines positiven Gesamtüberschüsses, so wird die Vermietungstätigkeit steuerlich anerkannt (Verwertung von Verlusten, steuerpflichtige Gewinne).

Große Vermietung
Davon zu unterscheiden ist die Vermietung von Gebäuden, wenn die Tätigkeit keine „kleine Vermietung“ darstellt („große Vermietung“). In diesen Fällen liegt eine steuerlich anerkannte Einkunftsquelle – wodurch Verluste verwertet werden können, Gewinne hingegen steuerpflichtig sind – dann vor, wenn ein Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss innerhalb eines Zeitraumes von 25 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) erwirtschafet wird, wobei dies wiederum im Rahmen einer Prognoserechnung darzustellen ist.

Nach Ansicht des VwGH ist bei Bestandobjekten für jedes Mietobjekt gesondert zu untersuchen, ob es eine Einkunftsquelle bildet. Dies gilt insbesondere für verschiedene, wenn auch im selben Haus gelegene Eigentumswohnungen, wenn diese an unterschiedliche Personen vermietet sind. Werden hingegen mehrere Eigentumswohnungen, die sich alle in demselben Gebäude beinfden, von einem Vermieter an dieselbe Person vermietet, sind diese Wohnungen als einheitliches Beurteilungsobjekt darauf hin zu untersuchen, ob aus deren Vermietung ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist oder nicht.

Fazit
Ist die Anschaffung einer oder mehrerer Vorsorgewohnungen geplant, empfiehlt es sich, den Wohnungskauf nicht nur aus ertragsteuerlicher Sicht, sondern auch aus umsatzsteuerlicher Sicht zu beleuchten und im Vorfeld eine fundierte steuerliche Prüfung samt Erstellung einer Prognoserechnung vorzunehmen und ggf. Gestaltungsmöglichkeiten auszuschöpfen.

Wir beraten Sie gerne beim Ankauf von Neubau-Vorsorgewohnungen und Alt-Wiener-Vorsorgewohnungen.

Quelle: Bollenberger & Bollenberger Beratungsgruppe, der B&B Monat, Aktuelles zum Wirtschafts- und Steuerrecht: November 2019