Vermietung von Wohnungen über eine Internetplattform als gewerblicher Beherbergungsbetrieb?

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hatte kürzlich zu entscheiden, ob die Vermietung einer Wohnung über die Internetplattform „Airbnb“ eine Raummiete oder eine Beherbergung im Sinne des Gewerberechts darstellt. Mit der Beurteilung einer derartigen Vermietungstätigkeit als Beherbergung im Sinne des Gewerberechts ist für den Vermieter eine Pflichtversicherung bei der Sozialversicherung der Selbständigen (SVS) und eine Pflichtmitgliedschaft bei der Wirtschaftskammer verbunden. Wie im Entscheidungsfall kann den Vermieter eine Strafe für die nicht vorhandene Gewerbeberechtigung treffen.

Vermietung oder gewerbliche Beherbergung
Für die Abgrenzung der Beherbergung von Gästen zur bloßen Wohnraumvermietung ist unter anderem maßgeblich, ob gleichzeitig mit der Zurverfügungstellung von Wohnraum mit einer gewerblichen Beherbergung üblicherweise in Zusammenhang stehende Dienstleistungen erbracht werden. Es ist dabei immer auf alle Umstände des Einzelfalls Bedacht zu nehmen.

Sachverhalt der aktuellen Entscheidung
Im gegenständlichen Fall bot der Vermieter drei Wohnungen für touristische Zwecke auf einer Website unter dem Motto
„… ideal für Wanderer, Mountainbiker, Bergsteiger und auch für Motorradfahrer …“ an.
Gemäß Website des Vermieters wurden die Wohnungen mit dem vorhandenen Inventar zur Verfügung gestellt, das unter anderem eine Küche samt Küchengeräten, ein TV-Gerät, kostenlosen Internetzugang sowie die Mitbenützung einer Waschküche inkludierte. Weiters wurde auch Shampoo und Waschmittel bereitgestellt.
Als Kontaktperson vor Ort für Notfälle wurde die Schwester des Vermieters angegeben. Die Endreinigung wurde vom Vermieter organisiert und durch eine Person vor Ort durchgeführt. Der Vermieter selbst war seit Beginn der Vermietung der Wohnungen über „Airbnb“ kein einziges Mal vor Ort.
Die Gäste hatten für diese Leistungen einen Pauschalpreis zuzüglich einer Reinigungsgebühr zu bezahlen und hatten das Recht auf jederzeitige Stornierung der Buchung.

Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes
Der VwGH kam nach Abwägung aller Umstände zum Schluss, dass in diesem Fall die Grenze zur bloßen Wohnraumvermietung überschritten wurde und somit eine Gewerbeberechtigung erforderlich war.

• Nach Ansicht des VwGH muss der Vermieter für die Erbringung von Dienstleistungen nicht vor Ort sein; diese können auch von einem Dritten erbracht werden und fordern nicht zwingend eine persönliche Anwesenheit. Darüber hinaus ist die Frage, welche Dienstleistungen üblich sind und somit vom Kunden erwartet werden, nach der Art des Beherbergungsbetriebes zu beurteilen.
• Bei der Anmietung einer Wohnung über die Internetplattform „Airbnb“ erwarten Gäste üblicherweise zusätzliche Dienstleistungen nur in geringem Ausmaß. Darüber hinaus weist das Anbieten von Wohnungen auf einer Internetplattform zu touristischen Zwecken in der Regel für kurze Aufenthaltsdauern auf einen gewerblichen Beherbergungsbetrieb hin.
• All diese Umstände veranlassten den VwGH, die Bestrafung des Vermieters zu bestätigen, der entgeltlich, selbständig und regelmäßig Gäste in Ferienwohnungen beherbergt hat, ohne im Besitz der dafür erforderlichen Gewerbeberechtigung zu sein.

Ergänzend zu beachten
Die Vermietung von Wohnungen kann nicht nur gewerberechtliche und sozialversicherungsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, sondern ist auch aus einkommensteuerlicher, umsatzsteuerlicher sowie im Falle der Beschäftigung von Arbeitnehmern auch aus kollektivvertraglicher Sicht zu beurteilen. Weiters sind die in den Bundesländern unterschiedlich geregelten Tourismus- und Aufenthaltsabgabepflichten zu beachten.

Tipp
Wenn Sie beabsichtigen, Räumlichkeiten über eine Internetplattform zur Vermietung anzubieten, sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, damit im Vorfeld die damit verbundenen öffentlichrechtlichen, sozialversicherungsrechtlichen und abgaben- sowie beitragsrechtlichen Konsequenzen im Vorfeld entsprechend abgeklärt werden können

Die Realbewertung Gerald Stocker e. U. berät Sie aus immobilienwirtschaftlicher Sicht gerne in derartigen Fällen. Details dazu finden Sie in der Rubrik Stellungnahmen!

Quelle: Bollenberger & Bollenberger Beratungsgruppe, Newsletter 08/2020