Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen

Der Verwaltungsgerichtshof entschied, dass auch Verluste aus einer Grundstücksveräußerung, die sich aufgrund einer teilweisen Rücküberweisung des Veräußerungserlöses wegen Mängel im Verkaufsobjekt ergeben, unter Umständen im Folgejahr berücksichtigt werden können.

Seit dem 1.4.2012 unterliegen sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Die Verluste aus der Veräußerung von Grundstücken sind nur eingeschränkt verwertbar.
Einkünfte (Gewinne) aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent. Es
besteht auf Antrag jedoch die Möglichkeit, den Gewinn mit den anderen Einkünften zum Tarifsteuersatz besteuern zu lassen (Regelbesteuerungsoption). Dies ist vorteilhaft, soweit der durchschnittliche Steuersatz des Veräußerers niedriger als 30 Prozent ist.

Vom Veräußerungsgewinn abzuziehende Anschaffungskosten
Der Veräußerungsgewinn ist die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Betreffend die Anschaffungskosten ist zu unterscheiden:

• bei sogenannten „Neu-Grundstücken“ werden die tatsächlichen Anschaffungskosten zum Ansatz gebracht
• bei „Alt-Grundstücken“ werden entweder 86 % des Veräußerungserlöses oder 40 % des Veräußerungserlöses als Anschaffungskosten angesetzt (pauschale Einkünfteermittlung).

Ein Verlust aus einer Grundstücksveräußerung kann nur im Wege einer Regeleinkünfteermittlung (Veräusserungserlös abzüglich tatsächliche Anschaffungskosten) festgestellt werden.
Führen private Grundstücksveräußerungen zu einem Verlust, so kann dieser mit positiven Einkünften aus anderen privaten Grundstücksveräußerungen im selben Jahr ausgeglichen werden.
Ein verbleibender Verlust ist auf 60 % zu kürzen und mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entweder im selben Jahr oder verteilt auf 15 Jahre ausgleichsfähig.
Die Verlustausgleichsbeschränkungen gelten auch bei der Ausübung der Regelbesteuerungsoption.

Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH)
In einem aktuellen Erkenntnis führte der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) aus, dass im Folgejahr auch Verluste aus einer Grundstücksveräußerung, die sich aufgrund einer teilweisen
Rücküberweisung des Veräußerungserlöses wegen Mängel im Verkaufsobjekt ergeben, berücksichtigt werden können, soweit ursprünglich ein Veräußerungsgewinn erzielt und dieser auch tatsächlich besteuert wurde.

Quelle: Bollenberger & Bollenberger Beratungsgruppe, B&B Monat, Aktuelles zum Wirtschafts- und Steuerrecht: Juli 2020