Rechtsformwahl bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien

Apr. 05, 2020
Gerald Stocker
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Bei der geplanten Vermietung einer Gewerbeimmobilie empfiehlt es sich, nicht nur wirtschaftliche, sondern auch steuerliche Überlegungen anzustellen.

Vermietung von Gewerbeimmobilien
Bei der steuerlichen Beurteilung einer Rechtsform für die Vermietung einer Gewerbeimmobilie sind eine Vielzahl an Entscheidungskriterien zu beachten. Ein Rechtsformvergleich im Vorfeld der geplanten Vermietungstätigkeit ist daher jedenfalls sinnvoll.
Die Vermietung von Gewerbeimmobilien kann zum Beispiel von einer natürlichen Person im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder eines Einzelunternehmens, von einer Personengesellschaft (OG, KG, GmbH & Co KG), von einer Privatstiftung oder von einer GmbH erfolgen.
Nachfolgend soll ein Überblick über einige wesentliche steuerliche Unterschiede bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie durch eine natürliche Person im Rahmen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung einerseits und einer GmbH andererseits gegeben werden.

Ermittlung der Einkünfte

Natürliche Person	GmbH
Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten Kein Verlustvortrag Zufluss-Abfluss-Prinzip Keine Registrierkassenpflicht bei Barumsätzen	Verpflichtende Erstellung eines Jahresabschlusses samt Veröffentlichung im Firmenbuch und damit verbunden höherer administrative Kosten Verlustvortrag mit Verlustverrechnungsgrenze in Höhe von 75 % Registrierkassenpflicht im Falle von Barumsätzen

Steuersatz

Natürliche Person	GmbH
Progressiver Steuersatz bis 55 %	Linearer Steuersatz von 25 % in Verbindung mit einer Kapitalertragsteuerbelastung auf Ausschüttungen an eine natürliche Person mit 27,5 %

Absetzbarkeit von Aufwendungen

Natürliche Person	GmbH
Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand sind Sofortaufwand und können zur Vermeidung nicht verwertbarer Verluste über 15 Jahre verteilt angesetzt werden Herstellungsaufwand ist auf die Restnutzungsdauer abzuschreiben, kann jedoch in bestimmten Fällen über 15 Jahre verteilt berücksichtigt werden	Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand ist immer Sofortaufwand Herstellungsaufwand ist auf die Restnutzungsdauer abzuschreiben Anschaffungs- oder Herstellungskosten für denkmalgeschützte Betriebsgebäude im Interesse der Denkmalpflege können über 10 Jahre verteilt abgesetzt werden

Abschreibungssatz für das Gebäude

Natürliche Person	GmbH
Ohne Nachweis der Nutzungsdauer 1,5 % jährlich	Ohne Nachweis der Nutzungsdauer 2,5 % jährlich

Veräußerung der Immobilie

Natürliche Person

GmbH

Einkünfte aus der Veräußerung der Immobilie unterliegen dem besonderen Steuersatz von 30 % (Immobilienertragsteuer)
Grunderwerbsteuer und Grundbuchkosten können bei Übertragung der Liegenschaft nicht vermieden werden

Einkünfte aus der Veräußerung der Immobilie unterliegen wie Einkünfte aus der Vermietung dem linearen Steuersatz von 25 % in Verbindung mit einer Kapitalertragsteuerbelastung auf Ausschüttungen an eine natürliche Person mit 27,5 %
Grunderwerbsteuer und Grundbuchkosten können bei entsprechender Gestaltung der Übertragung der Liegenschaft über eine Anteilsabtretung vermieden werden.

Vermietung von Gewerbeimmobilien
Abhängig von den konkreten Sachverhaltsumständen sowie von der geplanten zukünftigen Verwertung einer vermieteten Gewerbeimmobilie kann in einem Fall die Anschaffung und Vermietung einer Gewerbeimmobilie im einkommensteuerrechtlichen Privatvermögen einer natürlichen Person im Vergleich zu einer Anschaffung und Vermietung über eine GmbH unter steuerlichen Aspekten vorteilhaft sein und im anderen Fall wieder umgekehrt.
Im Hinblick auf die lineare Besteuerung der laufenden Einkünfte mit aktuell 25 % und in Zukunft unter Umständen mit 21 % ist die Anschaffung und Vermietung einer Gewerbeimmobilie über eine GmbH auf Grundlage steuerrechtlicher Überlegungen im Regelfall dann vorteilhaft, wenn die Anschaffung oder der Ausbau einer solchen Immobilie weitgehend fremdfinanziert werden soll und unter Einbeziehung einer möglichen Erbfolge auch keine Veräußerung der Immobilie angedacht ist.
Bei eigenfinanzierten Immobilien und einem Gesamteinkommen von unter EUR 60.000,– ist die Vemietung einer Gewerbeimmobilie im steuerlichen Privatvermögen einer natürlichen Person ertragsteuerlich meist vorteilhafter.

Tipp
Auf Grund der unterschiedlichen steuerlichen Behandlung der Einkünfte aus der Vermietung und der Veräußerung einer Gewerbeimmobilie sollen vor der Anschaffung, aber auch bei einer geplanten Übertragung einer solchen, Überlegungen zur Rechtsform angestellt werden.

Quelle: Bollenberger & Bollenberger Beratungsgruppe, B&B Monat, Aktuelles zum Wirtschafts- und Steuerrecht: Februar 2020