Nachlese zur erfolgreichen Konferenz: Die neue ÖNORM B 1802-1 Liegenschaftsbewertung

Praxistag zur neuen ÖNORM B 1802-1
Am 28. Mai 2019 fand im Hotel Mercure Wien Westbahnhof der Praxistag des Lindecampus zur neuen ÖNORM B 1802-1 Liegenschaftsbewertung-Grundlagen statt. 30 TeilnehmerInnen konnten für die Veranstaltung gewonnen werden. 6 ReferentInnen stellten sich den Fragen der TeilnehmerInnen.

Überblick über wesentliche Neuerungen
Herr Mag. (FH) Gerald Stocker, MBA MRICS WAVO WRV stellte zu Beginn die wesentlichsten Neuerungen der ÖNORM B 1802-1 auf Basis des zuletzt vorliegenden Entwurfs vor. Dabei wurden die neuen Wertbegriffe (Beleihungswert nach BWG und EVS, Fairer Wert und Fair Value für Bilanzierungszwecke, Individualwert, Marktwert) sowie das Highest and Best Use Prinzip vorgestellt. Weiters ging Herr Stocker auf den vorgegebenen Aufbau einer Liegenschaftsbewertung und eines Gutachtens, den Sorgfaltsmaßstab, die Genauigkeitsanforderungen und die Hinweispflicht des Sachverständigen ein. Eine Gewichtung der Ergebnisse einzelnen unterschiedlicher Wertermittlungsverfahren hat entsprechend dem Stand der Wissenschaft nicht mehr zu erfolgen.

Wesentliche Einflussgrößen und Vergleichswertverfahren
Die Einflussgrößen der Wertermittlung und das Vergleichswertverfahren wurden von Herrn Mag. Georg Strafella vorgestellt. Herr Strafella erläuterte den Zeitpunkt, die Merkmale der Liegenschaft sowie die allgemeinen Wertverhältnisse. Im Detail wurden der Anwendungsbereich und das neue Ablaufschema des Vergleichswertverfahrens, die Beobachtung der Marktentwicklung, abweichende Eigenschaften, die Angabe der Kaufpreise und Mieten sowie deren Beschreibung im Gutachten, der Rückgriff auf vergleichbare Gebiete sowie ungewöhnliche Verhältnisse und persönliche Eigenschaften diskutiert.

Marktübliche Herstellungskosten und Sachwertverfahren
Vor der Mittagspause erläuterten Frau Arch. DI Julia Neuruhrer und Herr Arch. Bmstr. DI Roland Popp die Neuerungen zum Sachwertverfahren. Dabei standen der Anwendungsbereich, die Methodik und das neue Ablaufschema des Sachwertverfahrens inklusive der wesentlichen Unterschiede zwischen der ÖNORM B 1802 und der ÖNORM B 1802-1 im Fokus. Die beiden Referenten gingen auf aktuelle Erhebungen über marktübliche Herstellungskosten des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs ein und wiesen u. a. auf die Unzulässigkeit von Kurzgutachten in der Verkehrs- und Marktwertermittlung hin.

Ertragswertverfahren und Liegenschaftszinssatz
Herr DI (FH) Dr. Michael Reinberg, PhD CRE FRICS REV diskutierte mit den TeilnehmerInnen nach der Mittagspause den Anwendungsbereich des zwei- und eingleisigen sowie des vereinfachten Ertragswertverfahrens. Herr Reinberg ging auf die Erhebung der nachhaltigen Mieten bzw. Marktmieten und die Bewirtschaftungskosten im Rahmen ertragsorientierter Immobilienbewertungsverfahren ein. Es wurde klargestellt, dass der Kapitalisierungszinssatz nur noch in der Beleihungswertermittlung zu Anwendung kommt. Der im Rahmen der Markt- bzw. Verkehrswertermittlung anzuwendende Liegenschaftszinssatz sei ausschließlich aus Marktdaten abzuleiten. Die alten Ermittlungsmodelle des Liegenschaftszinssatzes der ÖNORM B 1802 (alt) seien daher überholt.

Berührungspunkte zum Ertragsteuerrecht
Am Ende der Konferenz stellte Herr Mag. Martin Pröll die Berührungspunkte zum Ertragsteuerrecht vor. Herr Pröll ging auf die umfangreiche Rechtsprechung in diesem Bereich ein und stellte die Wertbegriffe fikive Anschaffungskosten, gemeiner Wert sowie Teilwert inklusive deren wesentlicher Ermittlungsparameter in den Mittelpunkt.

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