Steuerfalle: Verkauf von mehreren Wohnungen

Der Verkauf mehrerer Wohnungen bedarf insbesondere aus steuerlicher Sicht einer sorgfältigen Planung.

Die Frage, ob Immobilienveräußerungen wie etwa der Verkauf von mehreren Eigentumswohnungen private Grundstücksveräußerungen darstellen oder im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels erfolgen, ist an unterschiedliche steuerliche Konsequenzen geknüpft und kann zu steuerlichen Nachteilen führen.

Private oder gewerbliche Grundstücksveräußerung?
Ganz allgemein stellt sich im Zusammenhang mit Liegenschaftsveräußerungen die Frage, ob eine bloße (private) Vermögensverwaltung vorliegt (private Grundstücksveräußerungen), bei der die laufenden Einnahmen im Vordergrund stehen, oder ob es sich um eine Vermögensverwertung im Rahmen einer betrieblichen Tätigkeit durch Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte handelt (gewerblicher Grundstückshandel).
Nach Ansicht der Finanzverwaltung liegt gewerblicher Grundstückshandel etwa dann vor, wenn die planmäßige Parzellierung, Aufschließung (Baureifmachung) und anschließende Verwertung des Liegenschaftsvermögens erfolgt.
Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, so sind die ab dem Zeitpunkt der Einlage in den Grundstückshandel entstehenden Gewinne aus der Veräußerung von Liegenschaftsvermögen (wie etwa von mehreren Eigentumswohnungen) mit dem bis zu 55%igen progressiven Einkommensteuertarif zu besteuern, während bei privater Grundstücksveräußerung der 30%ige Immobilienertragsteuersatz zur Anwendung gelangt.

Zeitraum zwischen Einlage und Verkauf
Als Zeitpunkt der Einlage in den gewerblichen Grundstückshandel gilt dabei die erstmalige Darlegung des Verkaufswillens. Dieser Zeitpunkt kann etwa bereits beim Erwerb der Grundstücke oder aber erst bei Beginn der Verwertungshandlungen gegeben sein. Dies ist insoweit wichtig, als bei einer Einlage erst unmittelbar vor dem Verkauf, der (mit dem bis zu 55%igen progressiven Einkommensteuertarif zu versteuernde) Veräußerungsgewinn mangels Wertsteigerung ab dem Zeitpunkt der Einlage im Einzelfall vernachlässigbar gering sein könnte.
Liegt jedoch zwischen dem Zeitpunkt der Einlage und dem Verkauf ein längerer Zeitraum (etwa weil sich der Verkauf der Wohnungen über mehrere Jahre erstreckt) und kommt es in diesem Zeitraum zu signifikanten Wertsteigerungen, kann dies im Vergleich zur Veräußerung aus dem Privatvermögen zu einer empfindlichen Steuermehrbelastung führen.

Gewerblicher Grundstückshandel: Steuermindernde Aufwendungen
Demgegenüber besteht bei Liegenschaftsveräußerungen im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels – anders als bei privaten Grundstücksveräußerungen, die dem 30%igen Steuersatz unterliegen – die Möglichkeit, damit im Zusammenhang stehende Aufwendungen (wie etwa Vertragserrichtungskosten, Beratungskosten, Maklerkosten) steuermindernd geltend zu machen und gegebenenfalls daraus entstehende Verluste in Folgejahre vorzutragen.

Quelle: Bollenberger & Bollenberger Beratungsgruppe, der B&B Monat, Aktuelles zum Wirtschafts- und Steuerrecht: Juni 2019

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