Investment Method und Direct Capitalization: immo aktuell, Heft 4/2020

Investment Method und Direct Capitalization

Neue ÖNORM B 1802-1 Liegenschaftsbewertung, Teil 1
Die ÖNORM B 1802-1 Liegenschaftsbewertung, Teil 1, ist seit 15. 7. 2019 in Kraft.

Inhalte des Artikels

Grundlagen, Anwendungsbereich und Verfahrensablauf
- Gesetzliche und sonstige normierte Grundlagen
- Anwendungsbereich
- Verfahrensablauf
Ertrag
- Jahresrohertrag
  - Potential Gross Income versus Effective Gross Income
  - Marktmiete
  - Rack Rent, Overrent und Underrent
- Bewirtschaftungsaufwand
  - Betriebs- und Verwaltungskosten
  - Instandhaltungskosten
  - Mietausfallwagnis
- Jahresreinertrag
Zinssatz
- Ableitung aus Vergleichstransaktionen
- Alternative Ermittlungsmethoden
Wertermittlungsmodelle
- Bewertung einer Rad-Rented-Liegenschaft
- Bewertung einer Underrented-Liegenschaft
- Bewertung einer Overrented-Liegenschaft
Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände
Verkehrs- bzw. Marktwert der Liegenschaft

Auf den Punkt gebracht

Die ÖNORM B 1802-1 Liegenschaftsbewertung, Teil 1, ist seit 15. 7. 2019 in Kraft.
Bei der Neufassung wurde die aus Großbritannien stammende Investment Method als sonstiges dem Stand der Bewertungswissenschaften entsprechendes Wertermittlungsverfahren angeführt.
Das Ablaufschema der Investment Method bzw. der Direct Capitalization (US-amerikanische Bezeichnung) ist international nicht normiert.
Einzelne Aspekte beider Wertermittlungsmethoden können nicht unreflektiert auf österreichische Verhältnisse umgelegt werden.
Die Ableitung des All Risks Yield (Investment Method) bzw. der Capitalization Rate (Direct Capitalization) sollte – sofern aureichende, valide und zeitnahme Vergleichstransaktionen zum Bewertungsstichtag vorliegen – ausschließlich auf Basis eines Vergleichs durchgeführt werden.
In der Praxis zeigt sich allerdings, dass aufgrund fehlender Informationen zu den wesentlichen wertbeeinflussenden Verfahrensparametern sowie zu den wesentlichen wertbeeinflussenden Umständen, nur eingeschränkt valide All Risks Yields und Capitalization Rates aus Marktdaten abgeleitet werden können.